С 2026 года вступила в силу новая налоговая реформа, установленная Законом № 425-ФЗ, которая стала самой масштабной за последние годы. Вся информация актуальна для профессионалов в области недвижимости: арендодателей, покупателей, продавцов и инвесторов.
Ключевые изменения по НДС для ИП
Одним из самых значительных новшеств стала корректировка правил перехода на уплату НДС. Теперь лимит выручки для перехода на НДС снижён с 60 до 20 миллионов рублей, и этот показатель будет оцениваться по доходам 2025 года.
Если выручка ИП в 2025 году превышает 20 миллионов рублей, с начала 2026 года такой предприниматель автоматически становится плательщиком НДС. Стоит отметить, что лимит выручки будет постепенно уменьшаться: в 2027 году он составит 15 миллионов рублей. При этом никаких заявлений подавать не нужно, всё происходит автоматически.
Важно знать, что при наличии возможности выбора между стандартной и льготной ставкой НДС, арендодатели могут выбрать 5% при доходе до 250 миллионов рублей или 7% при доходе от 250 до 450 миллионов. Однако это может обернуться дополнительным бременем — 5-7% НДС не всегда можно учесть при вычете, что сделает этот налог фактически дополнительным налогом с продаж.
Риски при продаже недвижимости
Собственникам, которые сдают недвижимость, стоит быть особенно внимательными при продаже. К примеру, если ИП с выручкой ниже 20 миллионов решает продать объект за 22 миллиона, это превышение лимита приведет к обязательному переходу на НДС с момента следующего месяца.
Это помимо арендных платежей увеличит налоговую нагрузку на весь бизнес. Таким образом, стоит заранее оценивать, приведёт ли большая сделка к нежелательным последствиям.
Изменения для патентной системы и самозанятости
Годовой доход для применения патента также снижается до 20 миллионов рублей, что требует от учётного контроля объединения данных по УСН и ПСН для соблюдения этого лимита. Самозанятость остаётся вариантом только при сдаче жилой недвижимости с лимитом 2,4 миллиона рублей в год. При превышении порога необходимо регистрироваться как ИП.
Физические лица, занимающиеся активными сделками с недвижимостью, должны быть осторожны, так как налоговые органы могут определить их деятельность как предпринимательскую, если число сделок превышает три в год. Это может повлечь за собой переход на общую систему налогообложения с повышенной ставкой НДС в 22%.
Полезные советы для собственников недвижимости
- Провести анализ бюджета: необходимо определить, какая система налогов будет выгоднее — 5% НДС или общая 22%.
- Найти квалифицированного бухгалтера, который поможет разобраться с НДС и изменениями в налогообложении.
- Пересмотреть условия аренды: заранее обсудить с арендаторами, как будет распределяться новое налоговое бремя.
- Рассмотреть возможность консолидации активов, если у вас есть несколько ИП или компании.
Нововведения требуют более глубокой подготовки и понимания налоговой структуры. Теперь собственники недвижимости должны действовать не только как инвесторы, но и как стратеги в области налогообложения, сообщает канал.
