Приобретение торгового помещения мечты обернулось для нового владельца настоящей головной болью. Речь идет о небольшом, но активно посещаемом объекте на первом этаже жилого дома, арендаторами которого являлись популярная кофейня и салон связи. Проходимость здесь была отличной, а арендные платежи шли регулярно. Документы на аренду были в полном порядке, а доход казался почти пассивным.
После подписания договора и регистрации прав собственности новоиспеченный собственник открыл шампанское в надежде на успешный инвестиционный проект. Однако через месяц начались неприятности, пишет канал "Юридическое Бюро"Е.Романовой"".
Тревожные звонки и отказы арендаторов
Ситуация начала осложняться, когда арендаторы объявили о своем намерении не производить платежи. Они уверяли, что у них заключены долгосрочные договоры аренды с предыдущим владельцем, которые были официально зарегистрированы в Росреестре. Новые условия и ставки их не интересовали, так как, как они заявили, все было согласовано заранее на несколько лет вперед.
Вскоре последовали новые неприятности: предписание от Роспотребнадзора о необходимости срочного переоборудования. Инспекторы обнаружили несоответствие вентиляции предписанным стандартам, а эвакуационные выходы оказались заблокированы.
В самом разгаре этих событий пришла повестка из суда: один из арендаторов подал жалобу, утверждая, что имел право на преимущественную покупку, однако помещение было «уведено» от него без предварительного уведомления.
Что пошло не так?
К сожалению, проблемы возникли из-за недостаточной проверки перед сделкой. Новый собственник не запросил выписку из ЕГРН и не изучил действующие договора аренды. Техническая документация тоже осталась не исследованной, как и история судебных споров, связанных с объектом.
Пожалуй, самой серьезной ошибкой было игнорирование вопроса о праве преимущественной покупки арендаторов, несомненно, закрепленного в их договорах.
Как избежать проблем при покупке
Чтобы защитить свои инвестиции и избежать неприятных сюрпризов, будущим собственникам стоит помнить несколько важных пунктов:
Также полезно запрашивать акты проверок от контролирующих органов и проверять юридическую историю объекта. Не следует забывать о статусе собственника и возможных корпоративных конфликтах, если речь идет о юридическом лице.
Коммерческая недвижимость – это не просто имущество, а полноценный бизнес. Профессиональная проверка перед покупкой позволяет не только минимизировать риски, но и сохранить ваши инвестиции в будущем.
